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中駿集團:前11月業績實現穩步高質量增長

據中駿集團最新發布的公告顯示,中駿今年前11月集團連同其合營公司及聯營公司實現累計合同銷售金額約人民幣703.82億元,同比增長51%,這宣告了中駿已提前實現年初確立的全年700億的銷售目標。

自2016年以來,中駿實現了銷售額年均復合增長率超40%。在業內人士分析看來,中駿集團在近年市場環境并不景氣的情況下業績依然逆市增長,主要歸功于其在規模化擴張過程中,通過穩健的運營思路將公司風險控制到最低,并為自身贏得更大的盈利空間。

低成本拿地 強化風險意識

近年來,中駿集團啟動“區域聚焦、多業態發展”的5+1戰略布局,重點布局長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中部經濟區、西部走廊及海峽西岸經濟區,聚焦一線及核心二線城市,彈性進入強三線城市。

2017年,中駿將總部遷至上海,加速全國布局,當年便新增項目38個,年底權益總土地儲備達到970萬平方米;2018年,中駿擴張加速,全年新增項目47個,年底的權益總土儲達1315萬平方米;截至目前,中駿在全國布局的城市已增至44個,總土儲超2900萬平米。

中駿始終保持謹慎的拿地策略,嚴控土地成本。回顧中駿近年來的拿地歷程,可發現其非常擅長低成本拿地。今年以來拿下的北京西長安街門頭溝地塊、蘇州平江新城商住地塊等重點地塊也以底價成交。較低的拿地成本令中駿既規避了開發風險,同時也獲得更多溢價空間。

強化風控管理 穩定財務杠桿

穩健中求增長的戰略思路,令中駿內部形成了一套完整的風險把控體系。2017年起,中駿開啟跟投制度,激勵管理層的主觀能動性,使項目的風險控制得到加強。2018年以來,中駿更啟動了全面預算管理系統,財務風險管控能力更為嚴謹、科學,再次提高了中駿運營中的風險把控能力。

因此,在公司毛利率、凈利率、應占核心凈利率連年穩定在行業高位水平的同時,中駿財務方面也一直保持穩健。東北證券調研報告顯示,截至今年6月底,中駿凈負債率為66.2%,較去年同期下降2個百分點。從債務種類上看,公司債務類型趨于多元化,有效避免單一融資帶來的潛在風險。從長短期結構上看,債務中一年以內債務占比僅為22.7%,現金短債覆蓋比達到2.56倍,較2018年底又有一定程度改善,證明中駿財務杠桿依然穩健,流動性保持充裕,整體風險可控。

機構高度認可 融資渠道通暢

基于中駿集團穩健的運營風格及良好的業績表現,今年以來12家國際及國內券商機構一致給予其買入評級,并被德意志銀行、中銀國際、星展銀行、華泰金融4家國際券商機構確認為首選股,同時獲得標普B+、穆迪B1及中誠信AA+級的理想評級。

今年10月,杰富瑞(JEF)發布的研究報告首次覆蓋中駿集團,基于其穩健的銷售增長、充沛的優質土地儲備及多元化的發展路徑,給予其“買入”評級,目標價6.75港元,潛在升幅85%。

專業機構的一致認可,令中駿的融資渠道更為通暢,且融資成本繼續維持在行業優勢水平,進一步降低了運營風險。相關統計數據顯示,今年上半年,中駿整體融資成本僅為6.7%。

繼去年獲得多筆低利率融資后,今年中駿又多次發行債券:4月成功發行3.5億美元優先票據;8月,成功發行5.4億元規模的首單長租公寓專項債券;12月,再發總規模為80億的首期8.3億元債券。另外,自2018年11月份以來,中駿集團上交所50億元儲架供應鏈ABS分8期陸續成功發行,其中今年10月底發行的第8期ABS票面利率僅為6.3%,創歷史發行利率新低。低成本融資有力支撐了公司的穩定運營。

戰略換擋 “一體兩翼” 確保高質增長

今年以來,中駿進一步明確了以地產開發為主體,以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式,并提出“FUN+幸福生活生態圈”戰略各業務板塊愿景。

中駿集團董事局主席黃朝陽日前指出,公司要在兼顧現金流與未來發展的前提下合理分配資源,追求高質量增長,抓住機遇,實現突破。

“有規模且優質的土地儲備是公司長遠發展的‘生命線’,行業發展對投資模式迭代升級提出更高要求,集團本輪土拓投資要以‘一體兩翼’的發展模式為驅動力,充分發揮新零售商業綜合體及長租公寓的協同效應,實現換道超車的超常規發展。”


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